拆迁中承租人能否主张损失赔偿？| 海辉房地产

在房屋征收拆迁案件中，经常会出现一类情况。一些被拆迁人（以下简称“出租人”）由于不愿分割自己的拆迁利益，于是刻意回避自己已将被拆迁房屋出租的情况。因此拆迁人就在出租人未与承租人解除租赁关系，且承租人缺席的情况下，就房屋拆迁补偿问题与出租人签订拆迁补偿安置协议。事后，承租人得知了拆迁事实往往会与出租人产生纠纷。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

根据该条，拆迁的公平补偿应当给予房屋的所有权人，当中并没有明确规定承租人在房屋拆迁时的地位以及依法应当取得哪些补偿。那么承租人在拆迁中是否能够主张损失赔偿呢？（以下内容仅针对江苏地区）

依据江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第61条解答：“租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理。租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别其情形予以处理。

（1）关于装饰装修价值的损失。在承租人有证据证明其装饰装修初始价值的情况下，其损失与租赁合同已经履行的期限相关，可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失，但不得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿。在承租人没有证据证明其装饰装修初始价值的情况下，根据公平原则由出租人与承租人进行分担。

（2）关于搬迁损失和停产停业损失。承租人有证据证明其搬迁损失和停产停业损失的，其应获得相应的补偿，但不得超过房屋所有权人获得的搬迁费和停产停业损失补偿。承租人不能举证证明的，根据公平原则由出租人与承租人进行分担。

（3）关于可得利益。房屋被征收后会导致承租人商业机会丧失，承租人向出租人主张可得利益的，由于其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围，而该损失并不在征收补偿范围之内，故承租人无权主张可得利益。

（4）关于补助奖励费用。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条第2款规定，补助和奖励由市、县人民政府制定补助和奖励办法予以规定。因此，关于承租人能否获得补助、奖励，由当地政府规定。当地政府没有规定的，补助奖励归属于房屋所有权人，承租人无权取得。”

租赁期间，租赁物因拆迁必然导致无法继续履行租赁合同，继而可能产生装饰装修、搬迁、停产停业等损失的补偿问题，而承租人基于租赁关系，如果双方没有特殊约定，理应有权获得相应的补偿。因此如果承租人能够举证证明因拆迁产生的具体损失，当然可以主张在拆迁补偿款中获得部分补偿。但是，损失数额不能超过出租人所获得的上述损失的补偿数额。

需要进一步说明的是，如果承租人不能举证证明存在上述搬迁、停产停业等损失的，要根据公平原则由出租人与承租人进行分担。也就是说，即使承租人没有证据，出租人也不能避免要向承租人给予一定的补偿。因此如果出租人要谋取拆迁中利益的最大化，建议在租赁合同中设置专门条款，排除承租人享有拆迁补偿的权利。

综上，关于拆迁中承租人能否主张损失赔偿，承租人与出租人之间有约定的按约定处理，没有约定或者约定不明的，承租人可就装饰装修价值的损失、搬迁损失和停产停业损失主张权利。

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